Rénovation d’une maison ancienne, les considérations financières
Retrouvez la deuxième partie de notre dossier consacré à la rénovation d’une maison ancienne.
Lors de notre précédent article, Les étapes indispensables à la rénovation d’une maison ancienne, nous avions évoqué le processus de réflexion avant de procéder à une rénovation.
Financer son projet immobilier
Avec quelques devis en poche, vous avez une idée plus précise du coût des travaux estimé. Vous avez donc toutes les informations en main pour pouvoir faire le tour des banques et choisir une offre de prêt la plus avantageuse pour vous.
En effet, les banques ont besoin d’au moins un devis justifiant des montants des travaux de rénovation. Vous pourrez toujours demander un peu moins ou un peu plus d’argent mais cela devra rester autour de l’enveloppe budgétaire estimée (prix de la maison + devis travaux).
Pièces à fournir
Munissez vous des originaux des justificatifs suivants pour constituer votre dossier de prêt immobilier:
– 2 derniers avis d’imposition,
– 3 derniers bulletins de salaire,
– 3 derniers relevés de compte en banque,
– Pièce d’identité,
– Justificatif de domicile actuel,
– Compromis de vente.
Se présenter avec un dossier complet vous garantit une réponse adaptée à vos besoin rapidement. Votre projet sera mené dans les meilleures conditions possibles : vous pourrez alors avoir la confirmation de la somme prêtée et avancer dans votre projet sereinement.
Différentes offres de prêts
Lors de vos rendez-vous, n’hésitez pas à demander qu’on vous détaille les offres de prêts existantes et à les combiner ensemble pour obtenir une offre la plus avantageuse possible.
Les prêts bancaires ordinaires : Ils nécessitent de faire jouer la concurrence et de bien calculer le coût global du crédit. Plus le montant de votre épargne personnelle sera important, plus vous pourrez négocier avec les banques. Vous pourrez choisir un prêt à taux fixe ou variable.
Prêt à l’accession sociale et prêt conventionné: Soumis aux conditions de ressources, ces deux prêts ne doivent pas dépasser 90% du coût total du financement.
Pour en bénéficier le prix de revient du logement ne doit pas dépasser un plafond fixé forfaitairement par m² en fonction de la zone géographique, et vous devez disposez d’ un apport personnel de 10% du coût de l’opération. Vous aurez ainsi droit à l’Aide personnalisée au logement (APL).
Prêt à taux zéro dit PTZ ou PTZ+: L’avantage de ce prêt est qu’il n’y a aucun frais de dossier et que les intérêts sont pris en charge par l’Etat. Il n’est valable que pour l’achat d’une résidence principale (réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans).
Le montant du prêt et les conditions de remboursement dépendent de vos revenus, de votre foyer, de la situation géographique du futur bien, s’il est neuf ou ancien et de ses performances énergétiques.
Prêt 1% patronal : Seuls les salariés d’entreprise privée de plus de 10 personnes peuvent en bénéficier.
Son montant est réglementé. Ce prêt est proposé pour financer l’achat d’un logement neuf, d’un terrain nu si l’habitation est construite dans un délai maximal de quatre ans, d’un logement ancien de plus de vingt ans à rénover (les travaux effectués doivent représenter au moins 20 % du prix de l’acquisition) ou d’un logement ancien sans travaux. Le prêt peut s’étaler sur 3 à 10 ans.
Attention l’obtention du prêt est très réglementée et les montant prêtés n’atteignent que rarement les plafonds.
Prêt épargne logement dit PEL : Le PEL proposé par les banque vous permet de constituer une épargne après 4 à 10 ans afin d’obtenir un prêt à taux préférentiel, et une prime d’État, pour le financement d’un bien immobilier.
La rémunération octroyée lors de l’ouverture du Plan épargne logement est fixée pour toute la durée de vie du produit. Mais ce taux varie en fonction de sa date d’ouverture et n’est pas toujours avantageux par rapport aux taux d’intérêts proposés par les banques pour l’ouverture d’un prêt bancaire ordinaire.
Intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont les intérêts que vous devrez payer pour les différents déblocages de fonds à l’intérieur d’un même prêt. Vous ne commencerez à rembourse votre crédit immobilier uniquement lorsqu’il sera entièrement débloqué. Lors des travaux de rénovation vous serez amené à débloquer des fonds au fil de l’eau. En cas de grosses rénovations, leur montant pourra s’avérer très lourd en cas d’allongement de la durée des travaux.
Exemple de déblocage du prêt au fil de l’avancement des travaux :
5 % à la réservation
30 % du prix lorsque les fondations sont achevées
35 % à la pose de la toiture et la réalisation de l’étanchéité des terrasses
25 % lorsque les travaux sont achevés
5 % à la livraison.
Certaines banques vous proposeront de fractionner votre prêt en deux prêts différents, afin de réduire le taux d’intérêt global du prêt et ainsi compenser les frais liés aux intérêts intercalaires.
Lissage de prêt (prêts immobilier à palier)
Il s’agit de faire en sorte que votre taux d’endettement soit stable et que vos mensualités soient lissées. C’est le cas lorsque les remboursements de votre prêt immobilier se composent de périodes où vous rembourserez plus et d’autres où vous rembourserez moins. Le lissage est proposé également lorsque vous souhaitez contractez différents prêts immobiliers (prêt classique, prêt à taux zéro…) sans que leur chevauchement crée des variations de mensualités.
Bien que le prêt à palier ajoute parfois des coût (frais intercalaires), il permet une gestion du budget simplifiée par le remboursement de mensualités constantes respectant ainsi le taux d’endettement et la capacité de remboursement de l’emprunteur. A l’inverse, il peut aussi permettre de diviser le remboursement d’un prêt en plusieurs périodes aux mensualités différentes pour s’adapter à un changement prévu de votre situation financière.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour trouver une offre adaptée à vos besoins à moindre frais!
